关于加强小区物业管理防止小区弃管的建议

提案单位：农工党四平市委  

联系电话：3623614

 物业管理虽然是现代服务业的一个基础门类，短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，但在中国发展的并不成熟，有很多先天就没有物业管理的，也有更多的先天依附房地产的缺陷。这个服务业问题不能小视，因为它事关家家户户，是社会稳定的最根本细胞。业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来，矛盾已经不容回避，成了和谐社会建设中最不和谐的“噪音”之一。 特别是一些小区已经到了弃管的边缘，已经严重影响居民群众的正常生活，影响和谐社会的推进进程。

 2011年—2012年,四平市市长公开电话受理物业管理投诉的案件猛增，投诉内容主要包括房屋维修、设施维护、物业收费、物业服务等4个方面。其中，“房屋维修、设施维护”两方面占到了物业总投诉的绝大多数。2012年，农工党四平市委对四平市内的部分小区进行了走访，发现问题仍然严重。小区物业管理出现的问题五花八门，都给百姓生活造成了极大不便，严重影响了政府民生工作的总体形象。

  一、主要问题

  1、物业管理行业尚未形成市场准入机制。我市物业管理行业起步较晚，大量物业管理公司是由房管单位转制而来，仍处于粗放式管理阶段；还有部分物业管理公司与房地产公司是“父子”关系，具有先天的依附关系，提供物业服务往往站在房产商的角度，并不能真正为业主着想。这就造成部分物业管理企业资质不健全、服务水平低，运作不规范、人员素质差等问题。

  2、部分物业管理企业管理质量低下。一部分物业管理企业没有规范的管理和运作机制，物业不尽自己应尽的义务，存在着管理人员专业技能水平低，收费不合理不规范，经营服务水平较低等问题。比如：有的小区居民虽然交了取暖费，却还要在家挨冻。有的小区垃圾得不到及时清理、停水、停电等问题时有发生，有的小区虽然天天都有保安值班，但小区居民的生命和财产安全仍然得不到保证。加上部分业主恶意欠费或没有入住的业主不愿意交物业费；物业以此为借口来推诿、不解决其他业主或公共场所维修等实际困难问题，而产生恶性循环甚至矛盾激化。因此，老百姓对物业管理企业的整体水平有顾虑，支持率、信任度不够。

  3、政府职能部门扶持力度不足。业务培训指导不够，物业职责不明确，无硬性指标。目前有关部门的工作重心往往偏向于物业管理企业，对业主委员会工作重视不够，扶持力度不足，业务指导和培训少。

  4、部分老居民小区设施陈旧、配套不齐。目前，我市一部分住房因长期缺乏修缮资金而得不到很好维修，各类管网亟需改造，环境脏乱差；部分小区由于历史原因致使公建配套和设施不齐，给小区的保安、保绿、保洁带来难度。这些历史遗留问题既严重阻碍了物业管理的健康发展，又引发不少住户的不满情绪。而物业管理企业一般无资金投入的实力，因此物业管理企业只能凑合应付，无法开展规范有效的物业管理。

  5、业主大会和业主委员会运作不规范，自治管理能力弱。业主大会及其业主委员会的相关制度不健全，运作不规范，人员兼职无报酬，专业知识匮乏，未能发挥业主之间、业主与物业管理企业之间的桥梁纽带作用和监督物业管理企业、维护业主合法权益的功能。 业主的物业管理商品化观念模糊，物权意识和参与意识较低。很多业主物业管理商品化的意识淡薄，缺乏“价质相符”的物业管理消费理念。

   二、加强小区物业管理的建议

   1、加强对物业管理行业的指导和监管。充分发挥城建局、房管局的职能作用，通过制定行约行规，加强行业自律，丰富管理手段，及时将政府部门关于行业管理的主导政策和宏观调控信号传递到企业，同时将行业发展中的问题和企业的合理诉求及时反馈给政府部门，加强和业主的沟通，共同培育发展四平市的物业管理市场，推动物业管理行业的健康发展。加快制定《物业管理条例实施细则》。物业与业主之间矛盾易激化，主要是缺乏强有力的法律依据。目前施行的物权法对解决物业与业主纠纷具有巨大现实意义，不过对于物业管理费标准、物业服务质量标准等规范问题上还不十分明晰，制定订《物业管理条例实施细则》仍是当务之急。

   2、完善物业管理的市场准入机制。要积极引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质，加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，物业公司必须是独立经营、独立法人、自负盈亏，促进我市物业管理行业的服务水平不断提高。

   3、建立市场化的收费机制。物业管理服务要向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平、诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导的办法，实行分等定级收费指导价格，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。一是对直管房，要继续采用以租养房的方式，做好日常的维修保障，做到不漏、不塌，并要结合旧房改造不断改善居民的居住条件；二是对售后房的收费要按照规定，以不断改善配套设施为抓手，提高物业管理收费率，努力降低物业管理成本；三是对商品房的收费要实行按质论价，设施比较完善的小区收费的标准宜作适当提高。总之，物业公司提供什么服务，就收取什么标准费用，服务内容、服务质量和收费标准对应挂钩。

   4、加强物业管理队伍自身建设。一要加强培训。物业公司要对现有人员进行政策理论和业务技能的培训，明确操作规程，强化服务意识，坚持做到持证上岗。同时要鼓励自学成才，为人才成长创造一个宽松环境。二要大力引进人才。重点要引进既懂得土建、房地产、规划等有关专业对口知识，又懂得经营管理的复合型人才。三要规范管理。要通过爱岗敬业精神的教育，培养职工吃苦耐劳、无私奉献、积极进取的精神，严格按照法律、法规办事，按有关规章制度办事，使物业管理工作逐步实现法制化、规范化、专业化、经常化，把物业管理各项工作提高到一个新的水平。

   5、多层次物业管理方式。对新建的住宅小区采取规范的物业管理；对老、旧、散小区要根据实际情况，各个层面都投入一些资金，逐步实行物业管理；对基础条件比较差的可以暂时不实行物业管理，但是要加强社区的管理作用，把水、电、气、热、路都保障好。

   6、探索物业分级管理的模式。不一定一个小区就一定只有一种收费标准，不同的住宅档次有不同级别的物业服务，不同级别的物业公司提供不同标准的服务，业主委员会可以自主选择买什么样的服务。

   7、严惩以儆效尤。谁弃管就重罚谁。弃管是极不负责任的管理行为，必须严惩、严罚弃管物业。物业弃管，业主将付出巨大的生活成本。建议严惩弃管物业，以威慑物业公司，使其不敢轻易撂挑子，同时，还应建立相应的应急机制，尤其是对较大的物业小区造成的弃管，确定不同专业服务队伍，政府划拨一定专用经费，掌握好各个物业公司的动态，一旦出现弃管问题能够及时进行应对。

    8、建立应急及善后机制。划拨专用经费，应对物业公司弃管造成的问题。现在已经有退出市场的物业管理公司，尤其是建管不分的情况下弃管的事情是经常、也是必然发生的。建立应急机制，尤其对较大的物业小区造成的弃管，确定不同专业服务队伍，划拨一定专用的经费。经费可以来自物业公司的保证金，掌握好各个物业公司的动态，一旦出现弃管之后就能及时应对，并对物业公司进行处罚。

   9、加强宣传《物权法》、《物业管理条例》教育，提升物业和业主物业管理商品意识。有关部门要加大宣传教育力度，多途径宣传和普及物业管理基本知识、政策法规，倡导“价质相符”的消费理念，明确“按质论价”的原则，培养业主的物业管理商品意识和物权意识。目前不少投诉是因为业主的消费观念还不成熟，认为交少量的费用就可以享受超值的服务，期望值与付出的费用不对等，有事就认为是物业不对。虽然对待物业公司没有具体标准，但物业服务只依照合同约定，负责小区共有部位和公共设施的维修、养护、管理、保安、保洁、绿化和秩序的维持等。