关于推进我市老旧小区改造精深实施的

调研报告

市政协联合调研组

我市老旧小区改造范围大、工程进展快、质量标准高、具有鲜明的四平特色，在全省树立了典型标杆，城市形象和影响力、美誉度大幅提升，人民群众的获得感、归属感、幸福感更加增强，充分展示党委政府卓越的社会治理能力和水平。为了进一步助推我市老旧小区改造精深实施，市政协坚持大联合大调研的机制，市政协经科委、提案委、铁东区政协、铁西区政协、民进市委会、市住建局和相关委员、专家咨询委员会专家代表组成专题调研组，由寇春生副主席亲自带队，通过多层面多形式的深入城区看成果找不足，外赴先进地区引经验补短板，在全方位调查研究基础上，形成如下建议：

一、持续坚持好、发扬好，独具优势的五大四平经验

一是继续坚持高位推进，强化大保障。我市已成立市委市政府主要领导担任组长的高规格老旧小区改造领导小组，实现了统一谋划、统一指挥、统一调度、统一检查督办，尤其是市委书记郭灵计亲自领办市政协《关于加强老旧小区改造的建议》1号重点提案，为高标准高层级实施老旧小区改造提供坚实组织保障。

二是继续坚持创新管理，实施大统筹。我市老旧小区改造工作开创“1384”工作机制和“联审联批”机制，将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化审批手续和办理流程，建立快速审批流程，提高项目审批效率，加快项目开工建设速度，效率与效能完美结合。建立工程质量定期督查和联动解决机制，出台《四平市老旧小区改造施工现场管理指导意见》，进一步规范老旧小区施工现场行为，明确相关参改单位的职责和义务，实现改造工作全程化、常态化、无缝化管理，确保改造建设任务高质量完成，确保党委政府的决策落到实处。

三是继续坚持因地制宜，体现大特色。我市在改造中不搞一刀切，不搞“千区一面”，呈现了“小社区大特色”的特点。铁西区在长征社区老旧小区改造中，充分发掘小区所在的区域特色和文化内涵，突出红色文化的主题进行改造，形成了独特的“传承革命红色精神”主题文化大院，让小区居民更有归属感，形成了独特的文化建设。在水利小区改造中，突出党建引领，小区成立兼合式党支部，制定工作制度，明确工作职责，实行街道、社区、网格、楼栋、单元五级网格化管理机制，通过街道党工委、社区党组织、网格党支部、楼栋党小组、党员中心户发挥领导核心作用，引领小区依法自治管理，实现小区共管共建。

四是继续坚持部门联动，汇聚大合力。我市老旧小区改造已形成多部门多领域共同发力的良好局面。市老旧小区整治改造工程建设指挥部从城管、发改、经信、住建、规划、消防等部门抽调多人组建3个工作专班，协同作战，相关部门尤其是水、电、气及通信企业在收费上给予最大的支持和优惠措施。

五是继续坚持精品引领，打造大样板。我市改造工作体现了较强的计划性、程序性和规范性，继续遵照“先行先试、样板示范”的工作思路，选定试点小区，打造样板楼道、样板停车场、样板公共配套服务设施等，通过精品样板展示，突出新旧对比，引领全市老旧小区改造工作不断迈上新台阶。

二、致力精细化、深层次，进一步完善提升“六位一体”的推进体系

一是进一步完善老旧小区改造工作机制。继续完善“摸家底—订规划—明主体—出指引—强监管”的推进机制，完善、细化出一套关键指标，建立数据信息平台，确立我市老旧小区的界定标准，充分考虑改造投入的可行性、可实现性和实效性，按照实际改造需求对老旧小区改造进行分类评估；根据新一轮城市总体规划的编制工作，进一步明确各功能区布局，明晰各老旧小区所处片区的功能定位，着眼于片区改造、滚动改造，提前布局公共服务设施建设，科学制定改造专项规划，明确近期远期改造的重点和内容；明晰责任主体，进一步理顺老旧小区改造主管部门与其它部门在工作中的角色定位，建立纵向从政府到社区、横向涵盖各有关职能部门的科学运行机制。进一步完善老旧小区改造工作机制，明确每个步骤的具体实施流程、工程导则、监督机制以及争议解决和协商机制等方面的细节规定，提高工作规范化水平。加强事前预控、事中监管、事后考评，构建全过程、常态化的监督考核机制。探索发挥“两代表一委员”属地联系群众的桥梁作用，邀请或聘请辖区内党代表、各级人大代表和政协委员进行全程监督。

二是进一步完善老旧小区改造工作模式。对于有一定规模的小区，建议优先实施物管与小区改造同步实施模式（辽源模式）。将工程建设与物管有机结合，实现无缝对接，既建设单位工程招标单位必须具备物业资质，改造竣工结算后，给付工程资金70%-80%，剩余工程款由建设单位派生的物业服务企业接管建设项目物业管理，并通过建设、运营、管理服务全流程绩效考核达标后，逐年（每年还2%，连续两年考核不达标，取消物业管理资格，其余款项也不再支付）给付工程款。期间赋予物业一定的特许经营权，获得收益用于弥补物业服务费不足，运营管理期为十五年。

三是进一步完善老旧小区物业管理机制。对于基础条件较好的小区可以采取竞争性谈判方式引入规范化的物业公司进行管理。对于条件较差，无物业公司进驻的小区，可以采取所在社区和小区业委会共同参与的管理模式，成立小区物业服务中心，招聘诸如小区内的下岗人员等，明确服务内容和收费标准，依托物业服务中心进行管理。对于未选聘物业服务企业且无法选举产生业委会的老旧小区，可以由社区牵头组织召开业主大会，由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，采取准物业管理模式，并逐步在居民适应现代化物业管理模式后，过渡到标准化物业管理。对于零散居民点，可以按照就近合并的方式，由街道、社区提供社区托底物业服务，整合区域内资源，通过区域内泊车抵偿服务、便民设施收入等弥补资金短缺，保障管理的可持续性。

四是进一步完善老旧小区服务设施。要充分考虑消防通道的畅通问题。建议在老旧小区改造同时考虑到消防通道的重要性，按国家标准设置安全通道，确保消防人员实施营救和被困人员疏散通道的畅通。要充分考虑安装智能电动车充电桩问题。建议老旧小区改造工程中，在符合安装条件前提下，应装尽装，增加智能充电桩的投放量，实现老旧小区智能充电桩的全覆盖，满足居民电动车充电需求。要充分考虑设立智能生活垃圾分类回收点问题。建议推广铁东区平安小区的先进经验，在老旧小区改造时，选择适当的地点把生活垃圾回收点升级改造，设立封闭式智能垃圾分类回收点。

   五是进一步破解老旧小区改造难题。针对加装电梯项目落实难的问题，建议参照省内外相关办法，本着先易后难，逐步推动，在符合加装电梯条件的老旧小区中，选择楼房结构好、居民加装电梯意愿强烈的小区开展先期试点工作，力争成为样板，起到以点带面、示范引领作用。积极探索加装模式，参照其他地区的成功经验，可采取除政府补助支持外，小区住户承担加装电梯的部分费用分摊的筹建模式和通过“企业投资、居民付费”的代建租用模式，同时考虑到后续的维护保养问题。针对楼顶防水项目落实难的问题，建议学习其他地区的做法，把老百姓出资部分改为都由财政担负，有效解决楼顶防水问题。

   六是进一步提升老旧小区改造党建引领作用。发挥社区党组织战斗堡垒作用，党组织起到“领路人”“粘合剂”的作用，充分发挥街道、社区党组织的领导作用，探索建立社区党组织领导下的业委会、物业公司、机关党员共同参与的多方联动机制，逐步提高业主委员会中的党员比例，原则上不低于50%，并积极倡导党员担任业主委员会主任。统筹推进入户调研、宣传动员、答疑解惑、组织实施等工作，有力保障改造工作的顺利推进和后期管理。建议推广铁西区水利小区突出党建引领，实行网格化管理机制，将党的工作和服务群众延伸到末梢神经，提升精准服务水平。